注文住宅が建てたいけど手頃な土地がない

本日の一問一答

Question

インテリアや住まいに興味があり、自分で細部までこだわった注文住宅を計画しています。 気に入った土地が見つかったんですが、建売の戸建てができる予定の場所だそうで 土地だけ買うとすごく高いんです。建売を買うなら予算に合いそうなんですが・・・・ なんとか良い方法はありませんか?

Answer

荒波にもまれる愛妻家で恐妻家の親バカがお答えします。

自分で「細部までこだわった注文住宅」素敵ですね。 夢も華もあります。興味があることに傾注できるのは本当に楽しそうで羨ましいです。

さて早速ご質問にお答えしますと、そもそも建売とは建売分譲住宅のことを指し、基本的には「分譲」します。

つまり、今までの土地権利者が手放した土地権利を一旦分譲業者が買いうけ、それを建築基準法に沿って一番効率のいい大きさに分割して販売いたします。

まだ人口が少なかった時代に手に入れた土地は割と広めの敷地なのですが、昨今の地価の相場上昇などを踏まえると分譲せずに販売することは難しくなっています。そもそも手元資金も潤沢でない若年層が新築を手に入れるためには、どうしても融資に頼らずには購入きませんので融資が下りやすい価格設定にしておかなくてはいけないと言う側面もあります。

いずれにしても広い土地を買いうけ、それを分割して売るからには、業者としての利益が無くては商売になりません。

一般的に建売分譲住宅を取り扱う会社は、
(1)土地の造成を行い区画に整備して販売する形態
(2)土地造成済みを購入して建物を建てて販売する形態
(3)その両方を併せ持つ形態

の3つに分けられます。最近では(3)が主流となっています。理由は明白で、大きな資金力を背景に、建築まで済ませて分譲販売した方が利益が大きいからに他なりません。

つまり(1)のように造成のみ行って、建築条件(建築業者の指定があることが多い)なしで販売することは珍しくなってきました。特に物件が動いているエリアに関しては、その傾向が強くなっています。いわゆる首都圏および首都圏近郊です。少し田舎の方へ行くと、(3)のように全てのリスクを持ってしまうと、万が一、売れなくなる場合の資金ショートが怖いので、(1)や(2)のように分業制にしたり、建築条件を外したりして売れやすくする工夫をします。

質問者さんのように首都圏もしくは首都圏近郊で注文住宅用の宅地造成済みの土地を探そうとすると、非常に高額になる傾向にあります。
首都圏近郊エリアは物件が動くので、土地造成利益と建築利益の両得を狙いたいからです。

ですから造成済みの土地のみを欲しいとなれば、建築した際にも得られるはずの利益をしっかりと乗せて販売するようになるのです。資本主義経済の基本中の基本なのかもしれませんが、買う方からしたら困ってしまいますね。

何とかいい方法をひねり出したいところですが、「A:贅沢な傾向にある注文住宅を推し進めるために相場観を変えてみる」か「B:注文住宅は諦めて建売分譲住宅を購入する」かのいずれかの選択になると思います。

ご質問ありがとうございました。