中古マンションのリノベーションの見積り依頼するタイミングを知りたい

本日の一問一答

Question

中古マンションのリノベーションは、どのタイミングで最初にお声がけすれば、その後スムーズにリフォームに移ることができますでしょうか?そのタイミングを教えてください。

Answer

荒波にもまれる愛妻家で恐妻家の親バカがお答えします。

当社メールにてご質問いただきましたが、ご質問者様も私に負けず劣らずの親バカさんなんだとか。娘を目の中に入れても痛くない(本当は指で触ろうとしても怒りますけど・・・。他のお子様には絶対やってはいけないことですしね。)者同士、回り道しながら少し長めにお答えします!

それではまず質問の答えのみ簡潔に。

『内見できる状況(日取りが明確)になった時点』

以上です。「諸説あり。」などと濁らせるわけではありませんが、実際のところ見込顧客を獲得しておきたい営業マン的な要素を除外し、お客様への最善のご提案ベースのみで考えたらこのタイミングです。恐らくもっと早くと言いたい方も多くいるかと思います。例えば購入物件が決まりお施主様より図面をいただけるケースがありますが、実はこの段階では正確な数字も出せませんし、どの工務店営業マンであっても、大雑把にご希望を聞くだけになってしまいます。実のところ積算に本腰が入るタイミングは現地調査を行った上でご要望を聞き始めたタイミングになります。



【ここから脱線していきます】

ところで利益を追求する企業(営業マン含む)として、このお客様と契約できそうか否かの線引きはとても重要な関心ごとの一つとなります。つまり工事前からアフターメンテナンスまで本当に良い関係を継続できるか、費用相場観は自社の相場観とあっているか、竣工お引渡しした際に満足していただけるか、お客様に喜んでいただける工事ができるかなど、お客様のご要望と自社基準を照らし合わせてお話しを先に進めて良いかどうかを考慮します。

その段階で一番多く「ズレ」が生じるのが費用観になります。お客様の想像と遥かにかけ離れている場合もあります。なぜならお客様はいつも建築の事ばかり考えているわけではなく、必要な時のみ発注するので相場など全く分からいケースも多いからです。

そこで目安として分譲マンションにおける二つのリノベーションパターンの相場観を明示しますので参考にしてみてください。

まず一つ目が床・天井・壁など全てを撤去して骨組み(構造躯体が現れる状態)のみにして、共用部分につながる直前の2次側専有部分の配管排水配線など全てのライフラインを新規にやり替え、かつ間取りも自由、床・壁・天井の全ての下地の骨組みも自由かつ新品にする工事で、これを当社ではスケルトンリノベーションと称します。このスケルトンリノベーションの相場観は10万円/㎡~15万円/㎡程度になります。65㎡でしたら650万~975万になります。これに消費税が加算されていきます。

二つ目が、基本的に間取りの変更はせず、キッチン・浴室・洗面化粧台・トイレ・給湯器・分電盤などの設備関係はすべて交換して新品にした上で、床重ね貼り・クロス貼替・畳および襖の交換・塗装やダイノックシート貼りなどの仕上げ工事を含み、表装部すべてを新品にする工事で、これを表装リノベーションと称します。この表装リノベーションの相場観は5万円/㎡~10万円/㎡程度になります。65㎡でしたら325万~650万になります。消費税は同じく別途となります。

大きく分けてリノベーションと表現されるものにも2つあり、このどちらで進めるのかによっても内容は大きく異なります。上記はあくまでも参考程度の価格帯になります。価格帯に幅(レンジ)を持たせているにも関わらず、参考程度となってしまう大きな要因としては、どこまで自分好みや自分らしさを演出していくかによります。具体的にはキッチンや浴室と言った水周りの設備機器のグレードの変化や、壁面収納、作り付け家具、天井や壁面への造作、タイル・擬岩・エコカラット・天然大理石貼りなどの仕上げ材、照明計画などで費用は大きく変化していきます。

ここで考え方をおさらいします。1歩進んで2歩下がってすいません。

まずリフォーム(リノベーション)には、「(1)業者に完全にお任せにしてしまうパターン」と、「(2)自分たちで選んでいくパターン」のどちらかになります。多くの方が(2)になると思います。新築に置き換えると、前者は分譲戸建て・分譲マンションで、後者は注文住宅になります。周りを見渡すと分かりやすいですが新築の多くが前者のお任せパターンになります。特に分譲マンションの場合には、下層部分から作るタワマンなどの最上階にほど近く下層部の内装着工より遅れること1年後などに上層階の内装(間仕切り)などが始まる場合のみ、恐ろしく高い設計変更料および内装変更代を支払いつつ注文住宅とすることができます。つまり分譲マンションで注文住宅の新築はごくわずかであると言えます。

話を戻しまして、リフォーム(リノベーション)を考える場合のほとんどは新築の真逆で、【注文住宅になることが圧倒的に多い】のです。これがリフォーム相場が不明確になりやすく、思っている以上に見積りや最終契約額が高くなったりする要因と言えます。もっと言えば、初期購入は他人(設計者や前オーナーなど)が設計したり選んだものであっても、どうせリフォームするなら自分の好みをふんだんに反映させた自宅にしたい!と考えます。そうするとどうしてもお任せパック販売の枠から飛び出てしまい想像しているよりも高額になりがちなのです。

また表装リノベーションの場合でも壁面を除去したり、移動したりすると費用が上がります。プロの営業マンであっても陥りやすいのですが、隣り合う部屋の天井や床、壁などはレベルが違います。たとえ1ミリの誤差であっても対象物ができると気になってしまうはずです。それを解消するためには天井や床、壁などをの下地不陸調整を行う必要があります。そういう意味でも中途半端な間取り変更は、想定外の納まりになってしまったり、考えていたよりも費用が高騰してしまい、全部を新規から始めるスケルトンリノベーションから比べて満足度の低い内容となってしまう恐れもあります。

そのような事をうけ、相場観を持っていただいた上で最終的な費用を決定しておくことが大切だと考えています。購入希望物件の間取り図を眺めながら、どこまで理想に近づけるのか、普及価格帯で我慢する箇所はどこになるのかなどの取捨選択を現場調査に入らせていただく前に行っておくことはスムーズに意思を伝えるうえでは重要だと考えています。

工務店・リフォーム専門店に声がけするタイミングからずいぶん派生してしまいましたが、声がけする前に実はやっておくと良いことがたくさんありますね。特に理想のマイホームをお考えになるのであれば、購入前でも物件を探している途中でも上記のような取捨選択までは同時進行できそうです。

もしも、実際にどうやって取捨選択しておけばいいのか、どうやって事前に費用観を掴んでおけばいいのか、など新たな疑問が湧きましたら当社メールでも下記LINEでもファックスでも結構ですので、ご質問をお待ちしています。



理想の住まいづくりがスムーズに叶いますことを願っています! 素敵なご質問ありがとうございました。