神奈川県川崎市は交通アクセスが良い都市として知られています。例えば川崎市の交通の要衝「川崎駅」は「JR川崎駅」と「京浜急行川崎駅」の2駅で構成され、JR川崎駅には東海道線、京浜東北線、南武線の3路線が乗り入れています。

東海道線なら品川駅まで約9分、東京駅までは約19分。東京方面への通勤・通学・買い物に便利な路線です。また京浜急行川崎駅からは羽田空港国際線ターミナルまで約14分。海外旅行にも便利な路線です。そんな川崎市の住みやすさはどうなのでしょうか。

ここでは、川崎市まちづくり局が発表した『川崎市の住宅事情』を紐解き、同市の住宅の特徴と傾向を紹介します。

川崎市の住宅フロー

川崎市の人口は 2021年5月1日現在約154万人、世帯数は約75万世帯。1980年以降、人口・世帯数共に増加し続けています。

『川崎市の住宅事情』(以下、レポート)によれば、2015年現在の同市の生産年齢人口は67.7%。全国平均の60.7%より7.0ポイント、神奈川県の平均の63.5%より4.2ポイント高くなっています。

さて同市の住宅フローをレポートから見ると、まず2016年に新たに建てられた住宅は 1.6 万戸ほど。そして着工床面積は 100万平米ほど。平均床面積は 61.3 平米となっています。

(1) 着工床面積と着工戸数

新設住宅の着工戸数は、1990年から 1998年まで減少傾向で、その後は増加傾向に転じましたが、2005年をピークに再び減少傾向になりました。

そして着工住宅における床面積平均は1990年～2005は拡大傾向、その後は減少傾向となっています。また、1戸あたりの床面積平均を見ると、2000年までは拡大傾向にありましたが、2005年をピークに縮小傾向が続いています。

この縮小傾向の背景にあるのは、分譲マンションや賃貸マンションの増加だと見られています。

(2)所有関係別の新設住宅着工数

次に、所有関係別の新設住宅着工数を見ていきましょう。1993年までのデータでは借家が約70%を占めていましたが、翌年以降は持ち家(注文住宅・分譲住宅)の比率が上昇。2016年段階では、借家と持ち家の比率はほぼ五分五分になっています。

そこで所有関係別の新設住宅着工数の比率を見ると、2016年段階では持ち家の大半が戸建てで、分譲住宅の６割ほどが分譲マンション、残りが戸建て建売住宅となっています。借家も約70%が賃貸マンションです。

また着工住宅における床面積平均は、先に述べたように縮小傾向にあります。例えば2000年の床面積の平均は80平米超でしたが、2016年段階では約60平米に縮小しています。

所有関係別では、持ち家の戸建ては約120平米、同分譲住宅は約73平米、民営借家は約40平米となっています。

川崎市では住宅ストックが増え続けている

レポートによると、2013年の住宅ストック(総戸数)は75万4千戸ほど、1世帯あたりストックは1.1戸です。1998年の住宅ストックは54万8千戸ほどだったので、15年間で住宅ストックは1.4倍に増加しました。

(1)住宅ストックの空き家率

2013年時点での住宅ストックに対する川崎市の空き家率は10.4%。全国平均の13.5%、神奈川県の平均である11.2%より低くなっています。この低さは人口・世帯数の増加が背景と見られています。

空き家戸数は2003年以降増えつつあり、2013年には、空き家の76.3%を賃貸住宅が占めています。持ち家に比べ賃貸住宅の場合は入居者の入居・退居の頻度が高いので、その影響と見られています。

(2)所有関係別の住宅ストック

2008年と2013年の住宅ストックを所有関係別に比べると、持ち家は3万9千戸ほど、そして借家は1万9千戸ほど、それぞれ増えています。持ち家の増加が住宅ストックの増加にも影響を与えていると言えるでしょう。

持ち家では、分譲マンションを中心に戸建住宅も増加。借家の場合は公営住宅の増加がほぼ横這いなのに対し、民間の賃貸マンションが増加、UR(都市再生機構)・公社住宅は減少と、所有形態により様相を異にしています。

また2013年の川崎市の持ち家率は49.0%。全国平均の63.5%、神奈川県の平均である60.7%などと比べ低くなっています。しかし2003年の36.4%と比べると12.6ポイント上昇しています。

(3)タイプ別の住宅ストック

2008年と2013年の住宅ストックの伸びを住宅タイプ別に比べると、持ち家の中でも3階建て以上となる共同住宅の比率は、21.6％から24.8％へ。民営借家の中でも3階建て以上となる共同住宅は、26.7％から29.4％へそれぞれ増えています。

これに対し、民営の借家の中でも木造の共同住宅は、9.9%で横這いです。なお、木造ではない中高層の共同住宅は、4万4千戸ほどに増えています。

(4) 住宅ストックの築年数別比率

住宅ストックの所有関係別築年数の比率を見ると、持ち家の中でも3階建て以上となる分譲マンションの30.0%が築年数23年以上になっています。

公営住宅の場合は55.1%が築年数23年以上、UR・公社の場合は43.3%が築年数23年以上となっています。民営の借家も住宅タイプを問わず築年数が古い「高経年化」が進んでいます。

こうした状況から、住宅リフォームの潜在ニーズは高いと推測されています。

(5)耐震基準改正前の住宅ストック

2013年時点での住宅ストックの中でも、耐震基準改正前の1980年までに建築された住宅を見ていきましょう。レポートによれば木造住宅が5万5千戸ほど、非木造住宅が5万7千戸ほど、持ち家の分譲マンションが2万3千戸ほどとなっています。

今後は耐震基準改正後に建築された住宅ストックが増加するので、耐震基準改正前に建築された住宅の比率は下がっていくと予測されます。

(6)住宅の面積

2013年の住宅の延べ床面積を、所有関係別に見ていきましょう。全体平均では床面積が63.1平米。このうち持ち家の平均延床面積は89.5平米、借家のそれは37.8平米です。借家の広さは持ち家が42.2%ほどとなっています。

借家の中で最も広い延べ床面積を持つのがUR・公社の住宅、最も狭い延べ床面積を持つのが民営の借家になっています。

また2013年時点における借家の延べ床面積別の戸数を見ると、29平米以下の住宅は13万2千戸ほど、70平米以上の住宅は1万6千戸ほどとなっています。これを2003年時点と比較すると、50平米以上の住宅が横ばいなのに対し、49平米以下の「狭い住宅」が増えています。

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