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中古住宅を買って全面リフォームする時や、長く住んだ家をスケルトンリフォームする時は、間取りや設備を考える前に、基礎・土台・柱の状態を知っておくと計画が立てやすくなります。構造の傷みは、床や壁の仕上げに隠れて見えないことが多いためです。この記事では、基礎と土台の違いから、建物状況調査（インスペクション）と耐震診断で分かること、解体して初めて分かることまでを順に整理します。
基礎と土台の違いと、傷みが出やすいところ
木造の戸建てで、地面に一部が埋め込まれ、地上に立ち上がっているコンクリートの部分が基礎です。土台は、基礎の上に据えられた木材で、その上に柱が立ちます。建築基準法施行令では、一番下の階の柱の下には原則として土台を設け、土台は基礎にしっかり固定する（緊結する）ことが定められています。
土台や柱の足元は地面に近く、湿気の影響を受けやすい部分です。同じ施行令では、柱・筋かい・土台のうち地面から1m以内の部分に有効な防腐措置を講じ、必要に応じてシロアリなどの虫による害を防ぐ措置を講じることを求めています。雨漏りや配管の水漏れ、床下の湿気が長く続いた家では、この部分に腐れやシロアリの被害が出ていることがあります。
基礎や土台が傷んだままでは、上にのる間取りや内装を新しくしても、家全体の安心にはつながりにくくなります。全面リフォームで、どこを残してどこを直すかを決める前に確かめておきたい部分です。
建てた時期と手元の書類から、構造の前提を知る
調査を頼む前に、家がいつ建てられたかを確かめておきましょう。耐震の基準は1981年（昭和56年）6月に改められ、それ以降の基準は新耐震基準と呼ばれています。新耐震基準の木造住宅でも、2000年（平成12年）5月以前に建てられた在来工法（在来軸組構法）の住宅は、部材どうしをつなぐ接合部の仕様などが、今ほど具体的に定められていなかった時期のものです。
国土交通省は、熊本地震の被害の分析を受けて、この時期の木造住宅について、リフォームなどの機会に耐震性能を確かめる方法を示しています。全面リフォームは、構造の状態を確かめる機会でもあります。
確認済証や検査済証、設計図、これまでの修繕の記録があれば、そろえておきます。図面が残っていない家や増築を重ねた家では、現地で実際の構造を確かめることがいっそう大切になります。
建物状況調査で分かること、分からないこと
中古住宅の状態を専門家に見てもらう方法として、国の基準に沿って行う既存住宅状況調査（建物状況調査・インスペクション）があります。調査をするのは、国土交通大臣の登録を受けた講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）です。基礎・土台・柱・梁など構造上主要な部分と、屋根や外壁など雨水の浸入を防ぐ部分の劣化や不具合を調べ、耐震性に関する書類も確認します。
木造の住宅で調べる主な項目
木造の住宅では、たとえば次のような事象があるかどうかを調べることが、国の基準で定められています。部位ごとに、計測や目視、打診などの調べ方も決められています。
- 基礎：幅0.5mm以上のひび割れ、深さ20mm以上の欠損、鉄筋の露出など
- 土台と
床組：著しい ひび割れ、 劣化、欠損 - 床：著しい沈みや、3m程度離れた2点の間で1000分の6以上の傾斜
- 床下を含む各部位：著しいシロアリの被害や腐朽
- 内壁・
天井・ 小屋組：雨漏りの 跡
これらは、調査で劣化の事象として有無を確かめる項目です。数字に当てはまるかどうかだけで、家が安全か危ないかが決まるわけではありません。見つかった事象の原因や広がりは、専門家の説明を受けて判断しましょう。
調査の範囲には限りがある
建物状況調査は、原則として建物を壊さずに行う調査です。歩いて移動できる範囲で行い、動かすのが難しい家具に隠れた部分や、点検口がなく見られない部分までは調べなくてよいとされています。床下は、点検口から顔や上半身の一部を入れる程度の確認などが主に想定されています。
配管や設備は、この調査の対象には入っていません。気になる場合は、同じ機会に追加で調べてもらえるかを相談しましょう。内覧で気になった所は依頼の時に伝え、どこまで調べるか、報告書に何が載るかも、依頼する前に確かめておくと安心です。
不動産会社を通して買う時の説明
不動産会社を通して中古住宅を買う場合は、媒介契約の書面に、調査を行う者のあっせんに関する事項が記載されます。重要事項説明では、調査を実施しているかどうかと、実施していればその結果の概要が説明されます。説明の対象になる調査は、戸建ての場合、実施から1年を経過していないものです。
耐震性が気になる時は、耐震診断で確かめる
建物状況調査は劣化の状況を調べるもので、耐震性については書類の確認が中心です。地震への強さを評価するには、柱の接合部、壁の仕様と配置、基礎の仕様などを調べる耐震診断を別に考えます。
川崎市と横浜市は、2000年（平成12年）5月31日以前に工事に着手した、2階建て以下の在来工法の木造住宅などを対象に、耐震診断士を無料で派遣する制度を設けています。大田区も、同じ日以前に新築工事に着手した木造住宅など（1981年6月以降のものは在来工法に限る）を対象に、建築士を派遣する無料の簡易診断や、耐震診断・耐震改修の設計・工事の費用の一部の助成を行っています。建物の条件のほかにも要件があり、年度ごとの締切や、予定の件数に達すると受付を終える制度もあります。最新の条件は各自治体の公式ページで確かめてください。
診断で補強が必要と分かった場合は、全面リフォームの中で、壁や接合部、基礎の補強を間取りの変更と一緒に計画できます。スケルトンリフォームで耐震と断熱をどこまで見直せるかは、戸建てのスケルトンリフォームで、耐震と断熱はどこまで見直せるかで整理しています。
解体してから分かる傷みに備える
全面リフォームやスケルトンリフォームでは、床や壁をはがして初めて、土台や柱の足元の状態が見えることがあります。事前の調査で目立つ劣化が無くても、隠れていた部分に腐れやシロアリの被害が見つかることもあります。
工事の契約前に、解体後に傷みが見つかった時の進め方を話し合っておきましょう。誰がどのように確かめて知らせるか、補修の範囲と費用、工期への影響をどう扱うかまで決めておくと、工事中に慌てずに判断できます。予算にもある程度の余裕を見ておくと安心です。
調べた結果を、残す部分と直す部分の計画につなげる
調査や診断の結果は、傷みの有無を知るためだけのものではありません。全面リフォームでどこまで工事するかを決める材料になります。基礎や土台の傷みが限られた範囲であれば、補修や補強をしたうえで、構造を生かして住まい全体を見直す計画が考えられます。
傷みが広い範囲に及んでいる場合は、補修する範囲が大きくなり、工事の内容や費用の見通しも変わります。そうした時は、建て替えと比べて考えることも選択肢の一つです。調査の報告書は、比べて考える時の材料にもなります。
工事の範囲は、手続きにも関わります。2025年4月以降に着工する木造2階建ての戸建てなどの大規模なリフォームは、着工前に建築確認の手続きが必要になりました。大規模なリフォームとは、壁・柱・床・はり・屋根・階段のいずれかについて、過半を改修するような工事を指します。屋根や壁の仕上げ材だけを改める工事は、これに当たりません。
建築確認が必要な工事では、現行の法令に合っていない箇所があれば、別に合わせる工事が要る場合があります。大規模なリフォームに当たるかどうかは工事の内容によって変わるため、計画の段階で建築主事または指定確認検査機関に確かめてください。最新の取り扱いは、国土交通省の案内でも確かめられます。詳しくはスケルトンリフォームや増築で建築確認が必要な場合をご覧ください。
当社の住まいのフルリフォームでも、建物の状態を確認し、残して使うところとつくり替えるところを計画します。図面や調査の報告書が手元にあれば、ご相談の時にお知らせください。
中古住宅を買って全面リフォームすることを考えている段階でも、今の家の全面リフォームを考え始めた段階でも、早めにご相談いただいてかまいません。すべてが決まっていなくても、今お考えの内容をお知らせいただければ、確かめておきたいことを一緒に整理します。ご相談は工事のご相談のページから受け付けています。民間工事の対応地域は、川崎市幸区・